在離婚財產(chǎn)進行分割中，往往存在爭議可以最大的就是通過不動產(chǎn)的分割。那么在離婚時，對于我國不動產(chǎn)的分割，法律是如何管理規(guī)定的呢？具體的分割研究方法是怎樣的呢？上海離婚律師為您詳細分析介紹，幫助您更好地解決這些問題。

　　1. 離婚案件中房地產(chǎn)分割方法的實證研究

　　（一）商品房進行分割更加注重企業(yè)出資與登記管理相結(jié)合發(fā)展原則眾所周知，商品房是買賣交易雙方可以按照中國市場經(jīng)濟規(guī)則，平等地協(xié)商房屋的價格、質(zhì)量等各要素，簽訂商品房買賣合同后取得的房屋。離婚審判工作實踐中的商品房設(shè)計主要內(nèi)容分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以，對于我國離婚中商品房的分割，主要研究依據(jù)是最高國家人民需要法院的《婚姻法司法人員解釋（三）》中確立的出資與登記相結(jié)合的方法。

　　這主要體現(xiàn)在：

　　1. 當一對夫婦婚后買房時，一部分錢來自一方婚前儲蓄或婚前出售的房子。 因此，這類房屋是婚后共同出資購買的，屬于夫妻共同財產(chǎn)，但根據(jù)婚姻法第十八條的規(guī)定，配偶一方婚前的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)。 因此，婚前財產(chǎn)仍然是個人財產(chǎn)的一種不同形式，我們在司法實踐中，這部分房屋的價格相應(yīng)比例和相應(yīng)的增值在分割各方。

　　2.配偶一方在結(jié)婚前支付了所有購房款，但在結(jié)婚后取得了房產(chǎn)證的房屋。根據(jù)《物權(quán)法》第九條，未經(jīng)注冊的房地產(chǎn)不具有產(chǎn)權(quán)效力。婚后取得產(chǎn)權(quán)證的事實不能使婚前的個人財產(chǎn)正式轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。因此，在這種情況下，房地產(chǎn)應(yīng)被視為婚前購買該房屋的一方的個人財產(chǎn)。

　　（二）房改與集資福利分房相分離貫徹房改政策的原則。首先，關(guān)于離婚夫妻單位的房改。房改所有權(quán)按購買時間劃分，婚前購買為個人財產(chǎn)；婚后用共同財產(chǎn)購買的，應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)。買房雖然享受優(yōu)惠政策，但是要按照市場價來分。

　　《婚姻法司法人員解釋（二）》第19條規(guī)定：由一方婚前承租、婚后用一個共同管理財產(chǎn)可以購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當認定為我國夫妻之間共同提高財產(chǎn)。房改房的分割方法應(yīng)當嚴格按照中國商品房市場價的價值信息進行市場分割。其次，對于一些離婚夫妻以一方?jīng)]有父母名義通過參加房改，房屋登記在父母名下的房屋質(zhì)量問題，婚姻法司法體系解釋三第12條對此研究已經(jīng)發(fā)展明確，在此不予贅述。但是，離婚夫妻以一方面對父母名義參加房改，房屋登記在離婚子女名下的房屋時，在婚姻法律關(guān)系存續(xù)期間，因房屋主要來源于生活一方因為父母承租的公房，購買房改房的價格水平一般來說都會提供參考工齡、職務(wù)、級別等因素，有較強的福利工作性質(zhì)，購買商品價格也遠低于市場價，雙方用夫妻共同實現(xiàn)財產(chǎn)保險購買以一方父母名義參加房改的房屋，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時，該方提出此房屋是父母對自己的贈與，要求教師根據(jù)婚姻法司法方面解釋三第7條以及第12條，認定為具有自己的個人生命財產(chǎn)，出資組成部分數(shù)據(jù)視為借款。

　　對此，我們認為，如果住房改革政策允許一個家庭只享受一次住房改革福利，導致子女配偶無法獲得住房改革福利，那么在離婚的情況下給予適當補償將更加公平。 最后，對于離婚案件中涉及的籌資保障性住房問題，主要考慮的是婚前購買和婚前購買的問題。 籌款福利院通常是一次性或兩次資助的。 這種住房劃分只考慮投資時間和結(jié)婚時間。 在簽訂購買合同時，如果婚姻涉及夫妻的服務(wù)年限，合同將涉及買方的服務(wù)年限。 盡管在購房時享受不同的優(yōu)惠政策，但離婚時應(yīng)按市場價格分割。

　　（三）在審理拆遷時根據(jù)適用政策確定拆遷房屋性質(zhì)的離婚案件中，拆遷房屋的建設(shè)情況及拆遷房屋是否彌補了價差； 拆遷房屋的劃分往往成為焦點，特別是農(nóng)村集體土地房屋也被納入拆遷范圍。安置房享受土地分配、規(guī)劃費用減免等相關(guān)政策，價格比商品房優(yōu)惠。房屋拆遷政策比較強，各地都有相應(yīng)的政策法規(guī)。此外，在實際工作中，為了盡快清拆房屋，很多清拆部門在執(zhí)行政策時，有很多不一致的情況，因此，在處理這個個案時，我們不單只要考慮區(qū)內(nèi)的統(tǒng)一清拆政策，亦要考慮個案的具體情況，在分拆時盡量做到公平合理。

　　1、婚前一方的個人進行房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房的，如果企業(yè)安置房屋僅考慮建筑面積影響因素，且不可能存在一些房屋補差價主要問題，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下，安置的新房應(yīng)認定為我國個人信息財產(chǎn)。如果用夫妻雙方共同管理財產(chǎn)補房屋差價，所補差價的比例組成部分應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。

　　2、婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后，安置房登記在中華兒女名下的，這需要我們參考贈與房屋的情形。此種發(fā)展情況要考慮一個女子婚后對房屋信息是否有裝潢、翻建等情形，以確定另一方是否存在應(yīng)當及時予以分割，包括社會實踐活動當中出現(xiàn)很多違章建筑在拆遷建設(shè)過程中也被安置的房屋，因被安置房屋結(jié)構(gòu)屬于中國合法的財產(chǎn)，故離婚時應(yīng)當積極予以分析處理。

　　婚前是當事人租用公房，婚后搬遷。 應(yīng)考慮是否存在出資問題，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)的問題，沒有出資的安置是否存在人口因素，婚后有共同出資，取得一定產(chǎn)權(quán)的，這部分房屋的產(chǎn)權(quán)為夫妻財產(chǎn)。 如果出資沒有問題，但房屋拆遷后繼續(xù)出租，離婚后，雙方均有權(quán)出租。

　　（四）現(xiàn)時處理沒有法律依據(jù)的小型物業(yè)的情況，現(xiàn)實中存在大量的小型物業(yè)，其對外關(guān)系的合法性需要進一步確認，以致離婚案件一般不會由法庭處理； 我們只是在判決中清楚知道，房屋是婚姻關(guān)系在取得期間的生存，以決定雙方的權(quán)利。

　　（五）單純加名房分割中的意思可以表示中國原則

　　1、基于我國夫妻共同財產(chǎn)進行約定或贈與的意思可以表示夫妻一方的房屋，在婚后以夫妻約定的形式或贈與的形式約定為另一方所有問題或者通過雙方公司共有，俗稱“加名”，但在“加名”后，“加名”方隨即我們提出要求離婚，導致一些爭議。

　　《婚姻法》第十九條規(guī)定了夫妻之間的財產(chǎn)協(xié)議問題，《婚姻法》司法解釋三第六條規(guī)定了夫妻之間的捐贈和撤銷問題。 對于夫妻之間的約定，我們根據(jù)登記情況，將一人或兩人認定為一方的個人財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn)；對于贈與，按照《婚姻法司法解釋三》第六條處理。 如果辦理過房產(chǎn)變更登記或公證，不能取消贈與，但如果贈與不明確一方的個人財產(chǎn)，我們認為贈與后的房屋是夫妻共同財產(chǎn)。 但是，問題是協(xié)議和贈與是不可能區(qū)分的，我們認為，對于不能區(qū)分的，我們應(yīng)該按照婚姻法第十九條的規(guī)定來確定。

　　2.根據(jù)這項政策，夫妻雙方在為了送孩子上學或出于其他政策原因而將另以配偶的名字添加到夫妻雙方的房子后提出離婚時，存在分歧。由于財產(chǎn)實際上是以配偶雙方的名義登記的，它只能被視為配偶雙方的共同財產(chǎn)，并在離婚時分割，但從房屋的來源來看，財產(chǎn)的原主人可以得到更多的份額。

　　二、離婚案件中不動產(chǎn)進行分割研究方法的問題我們所在。

　　最高法院司法解釋第10條婚姻法（三）對婚前一方購買房屋，首付款、婚后共同支付部分抵押款、婚后財產(chǎn)以婚前買方名義支付的問題作出了規(guī)定。也就是說，在離婚的情況下，雙方在結(jié)婚后支付的金額和相應(yīng)的財產(chǎn)增值部分，應(yīng)由財產(chǎn)登記一方向另一方賠償，但對于相應(yīng)的增值如何計算沒有明確的解釋，不同法院和不同法官的計算不同，雙方也會為自己提出最有利的計算方法。因此，盡管對這一問題進行了司法解釋，但在審判實踐中仍然面臨以下問題：

　　1. 不同情況下的增值計算方法。

　　審判實踐中，婚后雙方共同還貸支付款項的增值部分的計算方法出現(xiàn)了多種，并沒有一種具有權(quán)威性。首先，對房屋總價款的構(gòu)成有爭議，是房屋當初的購買價加貸款的總利息，還是加已歸還部分的利息？其次，用夫妻共同還貸的本金除以購房時的價款，然后再乘離婚時房屋的市場價值和房屋購買價之間的差，還是離婚時房屋的市場價值和結(jié)婚時房屋估價之間的差？最后，對于對應(yīng)增值部分的計算，還有當事人會提出分階段計算增值，即房產(chǎn)總增值、首付款增值、個人還貸增值部分，然后三者的差為對應(yīng)增值部分。這給我們的審判帶來很大的困擾。同時，司法實踐中的情形，并不完全對應(yīng)解釋三第10條闡述的情形，比如，男方出首付30萬，按揭貸款，女方出20萬用于裝潢，這種情況在現(xiàn)實中是比較普遍的，當前的形勢是房屋在逐年增值，但裝潢很快在消耗和貶值，如果離婚時僅對裝潢的殘值實行補償，有失公平，因為房屋的裝潢是在夫妻雙方使用的過程中折舊的，此時在分割房屋時應(yīng)適用婚姻法第三十九條第一款照顧子女和女方權(quán)益規(guī)定的原則，一定程度上保護了男方利益，同時也兼顧了女方的經(jīng)濟利益，對雙方都合情合理。

　　2、是否具有一定判給產(chǎn)權(quán)進行登記方值得研討。

　　此時，如果房屋被裁定登記一方全部，有時會遇到執(zhí)行困難的問題。 例如，如果一方在婚前只支付首付，另一方的經(jīng)濟狀況優(yōu)于一方的首付，婚后的抵押貸款實際上由另一方支付，當授予首付時，一方擁有抵押貸款。 可能無法向另一方支付相應(yīng)的折扣補償。 特別是在實踐中，也有買房的首付款，婚姻不履行家庭義務(wù)，更不能提供住房，甚至個人債務(wù)，離婚也不能支付賠償。

　　3、婚后購買的、支付部分抵押的房屋，離婚時未取得所有權(quán)的房屋。這種房屋包括以下兩種不同情況：

　　（一）離婚時，夫妻未取得所居住房屋的所有權(quán)；

　　（二）配偶雙方在離婚時獲得的房屋的所有權(quán)是部分所有權(quán)而不是全部所有權(quán)。

　　根據(jù)《最高國家人民通過法院婚姻法司法進行解釋（二）》第21條的規(guī)定，離婚時雙方對尚未發(fā)展取得企業(yè)所有權(quán)問題或者尚未取得中國完全不同所有權(quán)房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當能夠根據(jù)學生實際工作情況判決由當事人選擇使用。當事人就前款規(guī)定的房屋建設(shè)取得完全所有權(quán)后，有爭議的可另行向人民法院提起行政訴訟。據(jù)此，離婚時對于我們沒有經(jīng)濟取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，物權(quán)尚未形成明確，法院已經(jīng)不能產(chǎn)生直接導致判決房屋所有權(quán)的歸屬。也有很多觀點的人認為學習這種房屋信息可以提高分割，理由是依照《物權(quán)法》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)實行登記社會主義，自房屋權(quán)屬登記之日起權(quán)利人就取得了房產(chǎn)的所有權(quán)，該類房產(chǎn)上并非存在這樣一個既得權(quán)和一個非常期待權(quán)，而只是其中存在就是一個既得的所有權(quán)。由于購房者以房屋作抵押擔保向銀行不良貸款，所以教師不管將房屋判歸夫妻哪一方所有，都不會受到影響對銀行的信貸還款利益。

　　根據(jù)這一觀點，《婚姻法解釋》第二十一條（<2）的內(nèi)容不能滿足實際案件的要求，也不能有效地幫助法院按照《物權(quán)法》關(guān)于財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定處理此類糾紛。 我認為，在支付相應(yīng)的對價后，房屋的實際價值不會因為產(chǎn)權(quán)證書是否辦理而發(fā)生很大變化，所以如果房屋的使用權(quán)只是在離婚時授予的，可能會出現(xiàn)使用方不積極辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況。 即使支付給對方的相應(yīng)使用價值遠未達到實際的產(chǎn)權(quán)價值分割，也會損害非使用方的權(quán)益。 即使當事人一方在使用后辦理產(chǎn)權(quán)證，當事人在所有權(quán)分割上再進行訴訟，增加了當事人的勞累和訴訟成本。

　　因此，在審判實踐中，這種情況下，爭議房屋的權(quán)利義務(wù)會判給一方，即房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，房屋所有權(quán)歸一方所有，但辦理產(chǎn)權(quán)證所需的相應(yīng)費用和日后的還貸義務(wù)也應(yīng)由這一方承擔，并根據(jù)房屋的實際所有權(quán)價值向另一方支付相應(yīng)的合理補償。

　　4、雙方在結(jié)婚前共同發(fā)展出資以一方名義進行購買商品房屋信息或者結(jié)婚后以一方名義購買房屋，以按揭方式可以支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻家庭關(guān)系存續(xù)期間中國取得一個房屋產(chǎn)權(quán)。

　　在戀愛期間，雙方共同出資購買婚姻用房屋，婚前達成口頭協(xié)議，以一方名義簽訂購房合同，簽訂住房貸款手續(xù)，婚后共同償還貸款。 離婚時，夫妻雙方往往不承認口頭約定，一方的房屋登記往往認為另一方的供款是貸款或禮物，或者不承認另一方的供款事實。 投資者在婚前能夠證明雙方共同出資的，為結(jié)婚目的，即使產(chǎn)權(quán)以一方名義登記的，雙方共同出資購買的抵押房屋也視為夫妻共有財產(chǎn)。 對于婚前雙方共同出資購買的部分，應(yīng)按照各自出資比例進行分割，即婚前按照共同關(guān)系分割，畢竟婚前雙方都未結(jié)婚。 不能以共同財產(chǎn)為基礎(chǔ)進行劃分。 父母以自有資金參與購買商品房，為子女購買并以子女名義登記的，《婚姻法》第三司法解釋第7條明確規(guī)定，屬于子女的個人財產(chǎn)，不再重復。 在實踐中，這種情況引發(fā)的爭議并不多。

　　但是，問題主要在于：

　　（一）父母以配偶雙方的名義自費或自費參與購買房屋。

　　《婚姻法司法解釋二》第二十二條規(guī)定了這種情況，視為對夫妻雙方的贈與。但是，這里要特別討論的一點是，在實踐中，我們遇到大量這樣的情況。離婚分割時，父母情緒非常激動，不同意被認定為小兩口的共同財產(chǎn)，所以不認可法院的判決，導致大量的投訴、上訪案件。分析原因，應(yīng)該說按照中國的傳統(tǒng)習俗，父母通常會在沒有事先書面約定的情況下，為子女購房付款。如果子女不離婚，其實也不會要求子女返還購房款或者房子。但是孩子一旦離婚，父母付出的錢就少了一半，父母的心理無論如何也接受不了。目前，雖然法律規(guī)定這種情況被認定為父母對子女、配偶的贈與，但按照中國人的傳統(tǒng)思維，父母的這種贈與實際上是建立在子女、配偶維持婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)上的。第三個解釋的規(guī)定出臺后，因女方要求改名，男方拒絕，雙方產(chǎn)生矛盾，已提起離婚訴訟。從我們接觸的大量離婚案件當事人來看，普通人在分割財產(chǎn)時考慮婚姻存續(xù)時間是可以接受的。在分割父母購買的房產(chǎn)時，婚姻存續(xù)時間短的當事人的感情要比婚姻存續(xù)時間長的當事人激動得多。應(yīng)該體現(xiàn)保護弱勢一方，為家庭做貢獻的原則。

　　（2）父母可以參與企業(yè)出資，登記在離婚夫妻名下，但父母與其子女發(fā)展之間是否存在借條的。

　　因為父母無法證明捐款是禮物還是貸款，所以我們更推定為禮物。如果欠條是在離婚之前形成的，并由配偶雙方簽署，則貸款關(guān)系確定； 如果欠條只由其中一個子女簽署，如果能夠證明欠條是在購買房屋時形成的，而且離婚時距離很遠，則一般可以推定貸款關(guān)系確定； 如果欠條是訴前或補充協(xié)議之后的訴訟，則無法證明雙方在購買房屋時有貸款協(xié)議。

　　以上就是上海離婚律師梳理的離婚時不動產(chǎn)的分割情況，其中涉及到的具體情形都比較復雜，雙方當事人面臨離婚財產(chǎn)時大吵大鬧的現(xiàn)象不在少數(shù)，及時尋求上海離婚律師的幫助解決不動產(chǎn)的分割問題才是上上策。