住房抵押是新時期新型的財產類型，當離婚時，抵押財產歸誰所有，如何分割財產已成為當事人爭論的焦點。一方婚前抵押購房，房屋登記的名稱如何劃分？婚前雙方共同出資購買房屋，婚后共同抵押，以一方名義登記的房屋又如何劃分？下面上海離婚房產律師就為您詳細分析解答。

　　一、按揭房屋分割法在離婚訴訟中的適用。

　　“按揭”一詞是金融服務行業的專業技術術語。按揭制度主要源于英美法系，是衡平法中物的擔保的一種。在英美法系國家，按揭人將房屋的產權轉讓給按揭受益人（通常是企業提供網絡貸款的銀行）作為學生還款的保證，按揭人可以通過繼續進行占有和使用房屋，在還清貸款后才能真正擁有知識產權。

　　我國經濟目前中國還沒有形成關于“按揭”的相關信息立法，但在我們這個城市房價飛漲的年代，為了能夠實現購房安家的夢想，越來越多的夫妻共同選擇按揭購房的方式來支付動輒百萬的房價。而隨著現代社會的不斷創新發展和婚姻戀愛觀的不斷發生改變，夫妻關系之間的離婚率也不斷提高上升。

　　當離婚成為既定事實時，抵押購買財產給誰、財產如何分割成為離婚當事人關注的焦點。畢竟，在目前房價依然強勁的情況下，房地產作為一項固定資產，可能會消耗一個人一生的儲蓄，因此，一般很難實現所有權的結算。針對目前我國對抵押制度和麗湖滿街劃分的法律、法規沒有明確規定的情況，筆者對此作了一些分析，并闡述了自己的一些看法。

　　在中國的金融實踐中，習慣上將銀行開展的“個人住房商業貸款”稱為“抵押貸款”，即銀行以其信貸資金向購房人發放的自營貸款。銀行為了防范貸款風險，要求購房人將所購房產和該房產的土地使用權抵押，并提供擔保人。購房人也就是貸款人付完房子首付后，剩下的錢由銀行貸款，購房人分期還款。購房人未償還到期本息的，貸款銀行有權將抵押物一并抵押，或者由保證人承擔償還本息的連帶責任。

　　二、離婚訴訟中按揭業務處理技術涉及的幾個方面問題

　　（一）抵押貸款未清償時，買受人是否取得房屋所有權

　　1、一般情況: 對于夫妻購房時房屋抵押貸款尚未還清的情況，理論上有兩種觀點，一種觀點認為購房者在房屋全部還清之前，其實并沒有取得房屋抵押貸款的所有權，因為其實際上并沒有取得所有權，那么在離婚實際上就不適合分割房屋財產，當法院決定將房屋用于某一方時，使用者繼續償還貸款。另一種觀點認為，買方在簽訂購買合同和登記房屋所有權后，其實已經從房屋發展商，從貸款實際上是按揭貸款的銀行取得了房屋的所有權，一個接一個地向銀行只欠銀行貸款利息，而不是房屋。

　　因此，即使購房者沒有還清抵押貸款，仍然可以獲得房屋的所有權，離婚時可以對財產進行分割。筆者比較了兩種觀點，第二種觀點更符合中國當前的實際。在我國現行的金融實踐中，如果購房者到期不能償還本息，抵押貸款銀行有權改變抵押房屋的價值并優先獲得補償，即使銀行抵押貸款尚未還清，也不能視為未取得所有權，不能視為共同財產。

　　2、特殊情況:一方婚前按揭買房，婚后夫妻雙方共同還貸。如果離婚時房款沒分清楚，可以分嗎？一方婚前按揭買房，與所購房產擔保的銀行形成債權債務關系。婚后夫妻雙方共同還款，不影響債權債務關系，故不妨礙抵押物所有權的確定和分割。離婚訴訟中，只要能證明夫妻婚后共同還款，取得房屋所有權的一方就可以對另一方進行補償。

　　（二）如何確定取得抵押權的時間

　　1、一般原則: 以所有權登記取得時間為抵押財產婚前或婚后收益的時間點。

　　2、特殊情況: 但在實踐中，由于買賣合同的簽訂與房屋的所有權登記之間存在著較長的時間差，許多房屋由于非買受人的原因無法及時登記。在婚姻關系中，配偶中的一方可以在婚前用他或她的個人財產支付抵押貸款，但是由于其他原因，只有在婚后，這將相當于把購房者的房屋所有權置于一個不確定的狀態。在離婚訴訟中，財產性質的差異可能是由于登記房屋所有權所需的時間不同，或者可能發生一方僅僅因為登記結婚而成為房屋的共同所有人，而根本沒有支付任何費用。

　　這種情況不僅難以理解，而且與婚姻法確立個人財產的初衷相矛盾。因此，筆者認為，在離婚訴訟中，夫妻財產的分割只存在于夫妻之間，不存在于第三人善意的權益沖突。因此，夫妻之間婚前抵押貸款的財產時間應當是辦理抵押手續，而不是以財產所有權登記取得作為取得所有權的時間節點。只要夫妻在婚前按揭購房時，財產所有權登記在當事人名下，無論房屋所有權登記在婚前還是婚后取得，都應當承認為當事人的婚前財產。

　　三、按揭房產進行離婚時如何通過分割

　　一方婚前抵押購買房屋的，應當以一方名義登記。婚前以財產購買房屋，支付首付款和銀行貸款，婚后以夫妻共同財產歸還貸款，且以支付人的名義登記的，離婚時，由雙方協商處理。不能達成協議的，法院可以認定該不動產屬于登記不動產的當事人，未償還的貸款屬于登記不動產的當事人的個人債務。

　　雙方共同出資購買婚前住房，共同償還婚后貸款，并以一方名義登記的。婚后共同償還貸款和相應的住房增值部分被確認為夫妻共同財產，其余部分按購房時的出資分攤。

　　按揭是新時期產生的一種新型財產。立法上對其離婚處理沒有專門的立法規定，在實際離婚案件中難免會遇到很多困難和糾紛。因此，有必要了解按揭房的基本情況，結合婚姻家庭的實際，努力使離婚案件中按揭房的認定既合法又合理。

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