公婆與兒媳簽訂的房屋買賣合同算贈與還是買賣

　　王麗、張新向一審法院起訴請求：

　　1、解除其與程程于2017年9月27日簽訂的《房屋買賣合同》，并將房屋返還給其；

　　2、由程程、張廷（化名）支付違約金80000元；

　　3、訴訟費由程程、張廷負擔。

　　一審法院查明：王麗、張新系張廷的父母，張廷與程程系夫妻關(guān)系。2017年9月27日，王麗、張新與程程簽訂《房屋買賣合同》，約定程程受讓王麗、張新坐落于玉溪市房屋；房屋轉(zhuǎn)讓價為人民幣400000元，于2017年9月27日前一次性付清；王麗、張新于同日前將房屋交付程程，并于同日辦理房屋過戶手續(xù)；交易過程中發(fā)生的稅、費由程程承擔；……。合同簽訂后，雙方即辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋交易過程中發(fā)生的稅、費均由王麗、張新承擔。現(xiàn)該房產(chǎn)登記于程程名下，合同約定400000元房屋轉(zhuǎn)讓款的支付未發(fā)生。現(xiàn)張廷、程程正處于離婚訴訟過程中。

　　一審法院判決一審法院認為，買賣合同系出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同；而贈與合同系贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。買賣合同與贈與合同最大的區(qū)別在于，買賣合同是有償合同，標的物與貨幣給付互為對價，而贈與合同是無償合同，贈與人無償給付財產(chǎn)，受贈人不負擔相應對價。從本案來看，王麗、張新與程程之間簽訂的《房屋買賣合同》在約定內(nèi)容及履行行為上與一般買賣合同存在差別：

　　其一，合同約定同一天交付實物及權(quán)利（房屋過戶），也在同一天一次性付清房款，這與一般房屋買賣合同中房屋過戶及實物交付對買受人有一定約束條件不同；

　　其二，在一般房屋買賣合同中，買受人最主要的合同義務即支付房款，出賣人最主要的合同義務即交付房屋（包括權(quán)利交付及實物交付)，但本案中,在程程未按合同約定支付房屋對價的情況下，王麗、張新即辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并自行承擔了過戶中所需的一切稅、費，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給程程，程程在未支付對價的情況下即已無償取得了訴爭房屋。

　　由此可見，雙方之間雖形式上簽訂的是買賣合同，但該合同從約定內(nèi)容到履行過程并不符合一般買賣合同的特征，訴爭房屋從實物交付及過戶至今，王麗、張新也無有效證據(jù)證實向程程追要過房款；而程程辯稱該合同名為買賣、實為贈與的答辯主張恰能解釋上述買賣合同約定內(nèi)容及履行過程中存在的疑點。

　　另外，雙方簽訂買賣合同時，張廷、程程系王麗、張新的兒子、兒媳，買賣合同約定的房價款遠低于合同簽訂時的市場價，可見該合同的簽訂并不以訴爭房屋應有的真實價格為對價給付，而是以過戶為主要目的，對此，程程所舉錄音證據(jù)也能有所反映，該錄音內(nèi)容圍繞房屋的談話并無買賣的意思表達，而更符合贈與后的房屋處置商談；且根據(jù)生活經(jīng)驗，日常生活中亦不乏以房屋買賣的形式實施贈與的情形。

　　綜上，雙方之間雖形式上簽訂的是買賣合同，但實質(zhì)上應認定為贈與關(guān)系，且贈與的財產(chǎn)已實際轉(zhuǎn)移給受贈人程程，贈與合同已履行完畢。現(xiàn)王麗、張新以雙方之間系買賣合同關(guān)系，主張張廷、程程未支付購房款的行為構(gòu)成違約，要求解除合同、返還房屋等訴訟請求不成立，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百三十條、第一百八十五條、第一百八十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十八條規(guī)定，判決：“駁回原告王麗、張新的訴訟請求。”

　　上訴人訴稱

　　王麗、張新上訴請求：一、撤銷原判，改判支持其一審訴訟請求；二、訴訟費由程程、張廷承擔。事實及理由：

　　1、一審認定本案系贈與關(guān)系無證據(jù)證實，屬一審法官主觀推理認定。被上訴人提交的證據(jù)不能證實本案房屋系贈與給程程，反而上訴人提交的《房屋買賣合同》、張廷出具的承諾書、購房協(xié)議、購房買賣欠條均能夠證實，為了孫子上學就醫(yī)等方便，基于父母子女關(guān)系而將房屋以市場價一半的價格賣給程程，考慮程程沒有工作收入，過戶費等費用都是由上訴人以借給張廷的方式墊付，故本案應當認定為房屋買賣關(guān)系。一審未采信雙方簽字確認的買賣合同，將法律關(guān)系認定為贈與違背了證據(jù)規(guī)則，與事實不符；

　　2、即便認定為贈與，程程在未告知上訴人的情況下，欲在網(wǎng)上賣房且要離婚，嚴重傷害了贈與人及近親屬，根據(jù)合同法第一百九十二條規(guī)定，上訴人有權(quán)撤銷贈與并要求返還財產(chǎn)，故一審法院也應當向上訴人釋明撤銷合同；

　　3、一審判決違背公序良俗，將導致不良社會效果。上訴人作為父母，考慮子女無穩(wěn)定的工作，而在經(jīng)濟上給予一定的資助，如果認定為贈與，將助長年輕人坐享其成的風氣，損害老年人的合法權(quán)益。綜上，請求二審法院依法改判。

　　被上訴人辯稱

　　程程答辯稱，本案訴爭的房屋名為買賣實為贈與，在雙方達成贈與房屋的合意后，已辦理了過戶手續(xù)。現(xiàn)房屋登記在其名下，也交付給其使用多年，贈與行為早已生效，其也不存在任何違約行為，不可撤銷。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條，上訴人從未要求其支付購房款，解除權(quán)已經(jīng)消滅。請求駁回上訴，維持原判。

　　張廷答辯同意王麗、張新的上訴意見。

　　二審法院判決經(jīng)審理，二審查明的案件事實與一審法院認定的相一致，本院予以確認。另查明，程程與張廷離婚糾紛一案，玉溪市紅塔區(qū)人民法院于2019年4月18日作出（2019）云0402民初1250號民事判決，準予雙方離婚，該判決現(xiàn)已生效。涉案房屋現(xiàn)由王麗、張新居住管理，二人表示訴訟請求第二項要求返還房屋的意思是指將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到二人名下，并明確放棄違約金的訴訟請求。

　　本院認為，綜合雙方當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點為：一、王麗、張新與程程之間就涉案房屋形成的是買賣關(guān)系還是贈與關(guān)系？二、王麗、張新要求解除《房屋買賣合同》，并將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到二人名下的請求能否成立？

　　關(guān)于爭議焦點一，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外，在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”

　　本案中，王麗、張新主張與程程之間系房屋買賣合同關(guān)系，提交的主要證據(jù)為二人與程程于2017年9月27日簽訂的《房屋買賣合同》；程程抗辯雙方之間的關(guān)系名為買賣、實為贈與，提交的主要證據(jù)為錄音資料及證人證言。經(jīng)審查，《房屋買賣合同》上有王麗、張新及程程簽字，合同內(nèi)容是關(guān)于買賣房屋的約定；而錄音資料及證人證言均反映不出王麗、張新有明確贈與的意思表示。

　　本院認為，結(jié)合本案的實際情況，合同約定的購房價低于市場價，且在程程未支付購房款的情況下，王麗、張新即將房屋過戶到程程名下，之后也未進行催要，是基于雙方之間系父母子女的關(guān)系，不應由此而認定房屋系無償贈與。故根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，應認定雙方之間的法律關(guān)系為房屋買賣，一審認定名為買賣、實為贈與依據(jù)不足，二審予以糾正。

　　關(guān)于爭議焦點二，《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；……”現(xiàn)王麗、張新以程程、張廷未支付購房款導致不能實現(xiàn)合同目的為由要求解除合同有法律依據(jù)，應予支持。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條已明確本解釋適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人之間的商品房買賣合同，本案不適用該解釋，對程程以解釋第十五條為由抗辯解除權(quán)已消滅的意見不予采納。因涉案房屋是由王麗、張新居住管理，故合同解除后，程程應協(xié)助王麗、張新辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　綜上，王麗、張新的上訴請求成立，本院予以支持。一審處理不當，應予改判。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷云南省玉溪市紅塔區(qū)人民法院（2019）云0402民初1045號民事判決；

　　二、解除王麗、張新與程程于2017年9月27日簽訂的《房屋買賣合同》；由程程、張延于本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助王麗、張新將玉溪市房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記到王麗、張新名下。

　　房屋贈與的條件有哪些？上海離婚房屋糾紛律師

　　雖然在我們的認知里面，當一個人在進行房屋贈與的時候，雖然贈送的是擁有房屋的使用權(quán)的這個當事人自己所擁有的房子，但是根據(jù)我國現(xiàn)有的相關(guān)的國家的法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，當事人在進行房屋贈與的這個行為的時候必須要滿足以下的這幾個條件：

　　1、贈送房屋的當事人必須擁有這個房產(chǎn)的一個所有權(quán)，與此同時贈送房屋的當事人還需要具有一個完全民事行為的能力；

　　2、贈與的當事人想要贈送的這一所房產(chǎn)應該具有相關(guān)的合法的一個權(quán)屬證件，并且要保證不會因為這個房屋贈與的行為而產(chǎn)生其他的任何的問題；

　　3、贈與的當事人和被贈與的當事人的雙方當事人一定要明確的表示這是一個完全的自愿贈送的行為，同時另一個也要表示這是一個完全的自愿接受的行為，與此同時雙方要自愿的簽訂一個書面的贈送書，并且去相關(guān)的部門辦理相關(guān)的公證手續(xù)。