意見律師:上海律師。
 

　　看到這期的標題，很多人都覺得有點不可思議。他們既然買了房，為什么不辦理房產登記領取房產證？沒有房產證怎么證明這房子是你的？如果連房子的產權都不能固定，離婚時怎么可能分房子？

　　但在實踐中，也有一部分夫妻購買商品房和經濟適用房并全部支付房價的，或者按照福利政策購買公房并按照市場價或成本價全部支付房價的。本來，如果房屋所有權法律關系比較明確，可以依法辦理房屋所有權轉移登記手續，但離婚前房屋所有權登記手續尚未完善。在實際審理中，法院判斷是否取得房屋所有權的主要依據是雙方是否有房產證。針對這種情況，只要一方或雙方提供證據證明涉案房屋具備辦理房產證的條件。然后，人民法院可以根據實際情況，對該類房屋的歸屬、分割、補償等問題進行全面處理。

　　我們曾經代理過一個案例，夫妻因為沒有取得房屋所有權而無法分割。理由是女方拒絕辦理房產證，并明確表示房產證尚不具備辦理條件；但男方認為房產證其實可以辦理，女方想獨占房子，不肯分。鑒于夫妻雙方都沒有房產證，也無法查詢房產信息，按照“誰主張，誰舉證”的原則，需要男方承擔房產證具備辦理條件的證明。

　　男方能夠提供下列證據的，可以證明該房屋具備辦理房產證的條件:

　　1.房地產開發商出具的已辦理房地產許可證的證明；

　　2.開發商出具的辦理房地產許可證的通知；

　　3.《購房合同》涉及辦理房產證條件且已符合辦理條件的，可以提供《購房合同》；

　　4.同一住宅區的其他業主已明確表示業主本人已辦理房產證或有辦理房產證條件的見證人證言；

　　5.對方承認有辦理房產證的聊天記錄或錄音。

　　在上述證據的前提下，法院實際處理房屋的歸屬、分割和賠償是有可能的。當然，如果雙方能夠達成共識，積極合作，案件的結果會更加明朗。

　　如果在這種情況下，雙方都不能提供證明該房屋具備申請房產證確定房屋所有權的條件，那么雙方都得不到房產證。如果夫妻離婚，這個時候房子怎么分？

　　根據我國《婚姻法解釋(二)》第二十一條規定，“雙方對離婚時尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋發生糾紛，協商不成的，人民法院不應當判決房屋所有權，應當根據實際情況判決。為當事人所用。”

　　考慮到尚未取得房屋所有權或尚未完全取得所有權的房屋，既不是夫妻獨有的財產，也不是夫妻共同所有的財產。因此，雙方只能占有和使用該房屋但無權處分，此時不可能涉及房屋所有權和房屋分割問題。

　　即使當事人就房屋的所有權和分割達成協議，該協議也不具有法律效力，法院也不能根據該協議對房屋的所有權作出判決。當然，雙方可以協商解決房屋的居住和使用，以及以后房屋的取得和所有權。對上述問題不能達成一致意見的，人民法院只能對房屋的居住和使用作出判決，不能對房屋的所有權作出判決。

　　那么，夫妻離婚時房屋未取得房產證的情況下，雖然法院無法判斷房屋的歸屬，但用什么原則來判斷房屋的使用權呢？

　　法院在處理糾紛時，通常根據實際情況和照顧子女和婦女利益的原則作出判決。比如很多家庭的房產證只登記為一人，房產證的登記人也是法院會考慮的因素之一；當夫妻任何一方能夠提供證據證明自己在涉案房屋內有持續長期居住權時，也會影響法官的判決；如何證明他在涉案房屋長期穩定居住？如果兩者有沖突，法院通常會結合雙方提交的證據的證明力和照顧子女和婦女利益的原則做出合理的判決。

　　這也是很多人放棄補償，選擇房屋使用權的原因。具體優勢是什么？

　　離婚案件中，有很多爭奪房屋所有權或使用權的案件。為什么會這樣？

　　主要原因如下:(1)北京本地的房子價值比較大，幾百萬或者幾千萬的價值已經成為常態。近年來，房屋的價值迅速增加，甚至許多家庭選擇購買房屋作為投資，這促使各方進一步競爭。(2)選擇無補償房屋的另一個原因是雙方在實際分割房屋時需要協商確定房屋價值。協商不成的，雙方可以通過評估的方式申請房屋評估。但通常情況下，雙方協商的價格往往偏低，評估價一般為房屋市場價格的10%左右。如果在協商或評估的基礎上進行價格分割，得到補償的一方將得不到更合理、更完全公平的補償。(3)目前北京很多地方房產都是住宅，獲得房屋的所有權或者使用權，對于獲得孩子的撫養權，更好的撫養孩子也是極其有利的。

　　雖然，沒有房產證，夫妻離婚時法院不能判決房屋所有權，是否意味著以后房屋不能分割？

　　其實并不是這樣。《婚姻法解釋(二)》第二十一條第二款規定:“當事人取得前款規定的房屋全部所有權后，有爭議的，可以單獨向人民法院提起訴訟。”也就是說，房屋使用權處理后，當事人再次取得房屋所有權，經協商不能達成協議的，可以離婚后以財產糾紛為由單獨向法院提起訴訟，不受前次訴訟終止的影響，法院也不會以不再有正當理由為由駁回案件。也有人可能會問，離婚判決涉及的房屋使用權屬于女方，現在還有可能爭奪房屋所有權嗎？事實上，考慮到女方生活環境的穩定性，尤其是孩子的撫養權歸她所有的情況下，為了孩子的最大利益，法院通常會判決女方享有房屋所有權，但據此，女方會向男方支付一定數額的房屋補償。賠償的支付方式可以由雙方協商確定。協商不成，法院可以判決。當然，除非雙方同意男方取得房屋所有權。

　　如果婦女在法院判決生效后沒有支付賠償，男子可以向法院申請強制執行。但是，由于婚姻關系的特殊性，在執行過程中，雙方應盡最大努力達成和解，解決內部矛盾，實現利益合理化。

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